Im Juli 2018 warnte der Internationale Währungsfonds vor dem Entstehen einer Blase am deutschen Immobilienmarkt und nannte dabei auch ausdrücklich die Stadt Hannover. Natürlich sorgte die Nachricht für Verwunderung und Aufregung unter Wirtschaftsexperten und Fachleuten - zu denen vor allem die Top Immobilienmakler in Hannover zählen und die Sachverständigen der Behörden. Doch was ist dran an der Meldung? Würde sie zutreffen, dann hätten viele Menschen ab jetzt ein hohes Risiko zu tragen.
Fest steht, seit dem Ausbruch der Krise im Jahr 2008, haben sich die Preise verdoppelt. Wurden damals für eine Eigentumswohnung in Hannover im Durchschnitt 71.000 Euro ausgegeben, sind es heute bereits 150.000 Euro. Ähnlich sieht es im Umland der Metropole aus. Dort stiegen die Durchschnittspreise von 69.000 Euro auf 126.000 Euro. Auch das ein sattes Wachstum, das nahezu einer Verdopplung gleichkommt.
Es stellt sich nun die Frage, ob der Grund dafür noch mit klarem Menschenverstand erklärbar ist, oder pusten hier die Spekulanten immer mehr Luft in die Blase?
Was gegen eine Blase spricht
Experten halten dagegen, dass von einer Immobilienblase in Hannover keine Rede sein kann. Im Gegenteil, die Nachfrage nach Wohnraum in und in der Nähe der Großstadt ist so hoch wie kaum jemals zuvor. Die Menschen reißen sich nahezu um schöne Wohnungen. Vermieter haben keine langen Leerstände zu fürchten, sondern können sich ihre Mieter fast nach ihren Wunschvorstellungen aussuchen. Dafür spricht auch die Entwicklung Einwohnerzahlen der niedersächsischen Landeshauptstadt:
2008 519.619
2009 520.966
2010 522.686
2011 509.485
2012 514.137
2013 518.386
2014 523.642
2015 532.163
2016 532.864
2017 535.061
Von 2008 bis Ende 2017 hat die Einwohnerzahl um 15.000 Menschen zugelegt. Das ist zwar nur ein Anstieg von ungefähr 3%, aber einen Anstieg im 5-stelligen Bereich kann der Immobilienmarkt nicht ohne Konsequenzen wegstecken, wenn nicht in gleicher Menge neuer Wohnraum entsteht. Folglich hat sich diese Entwicklung auch auf die Mietpreise niedergeschlagen. Sie sind ebenfalls deutlich gestiegen in den letzten Jahren.
Lag der Preis pro Quadratmeter für eine Wohnung in Hannover mit 100qm im Jahr 2011 noch bei 6,23 €, so liegt er in 2018 bei 9,41 €. Das ist ein Anstieg um ungefähr 50%. Leider stehen mir keine Zahlen für den Zeitraum bis 2008 zu Verfügung. Dann würde sich vermutlich abzeichnen, dass Kaufpreise und Mieten fast in gleicher Relation gestiegen sind.
Klare Sache, dass bei steigenden Mieten auch die Kaufpreise für Immobilien deutlich steigen. Wenn man mit einem Objekt 50% mehr verdienen kann, dann steigt nun einmal dessen Wert. Das ist eigentlich ein klares Zeichen gegen eine Blase. Aber ein paar Faktoren gibt es noch zu berücksichtigen.
Eine weitere treibende Kraft für die Preisschraube ist die positive Entwicklung der wirtschaftlichen Lage in der Region um Hannover. Das Wachstum hat die Nachfrage nach Grundstücken, Gewerbe- und Büroimmobilien in die Höhe schnellen lassen.
Der wichtigste Faktor in der Gleichung, das sind die niedrigen Zinsen im Euroraum. Wo Kredite billig sind, da sitzt das Geld lockerer. Da kann man schon mal ein paar Tausend Euro mehr für ein Objekt ausgeben, dass man sich vorher nicht hätte leisten können. Auch das treibt natürlich die Anschaffungskosten.
Viele Menschen befürchten nun, dass ein Einbruch der Konjunktur und eine Steigerung der Zinsen alles kollabieren lassen könnte. Allerdings wird dieser Zustand wohl nicht kombiniert eintreten. Denn in der Rezession wird die EZB sicher keine Zinsen erhöhen, da sie sonst der Konjunktur den finalen Todesstoß versetzen würde.
Tritt aber eines der beiden Szenarien irgendwann ein, dann ist ganz sicher mit deutlichen Preisrückgängen zu rechnen. Ganz ohne Risiko ist die Marktlage auch nicht. Also ich würde mich zumindest davor hüten, mir jetzt eine teuere Immobilie zu kaufen, bei der ein Kredit mit langer Laufzeit als Finanzierung dient. Bricht die Wirtschaft ein oder steigen die Zinsen, dann würde die Immobilie wohl einiges an Wert verlieren und ich könnte im Notfall die Tilgung nicht leisten. Dann bliebe nur noch der Verkauf und da bekommt man weniger Geld dafür, so dass man am Ende auf dem Schuldenberg sitzt. Daher sollte man genau darüber nachdenken, wie hoch man sich momentan verschuldet.
Was noch für eine mögliche Preiskorrektur spricht
Hohe Mietpreise locken natürlich Investoren an, wie der Speck die Mäuse. Wo man mit Mieten gutes Geld verdienen kann, da bestehen natürlich Anreize neue Wohnhäuser zu bauen, um vom Kuchen noch ein Stück abzubekommen. In der Konsequenz werden derzeit so gut wie alle freien Grundstücke in der Region aufgekauft. Alternativ werden alte Häuser abgerissen, um Platz für neue und höhere zu schaffen. Sogar Aldi und Lidl und die anderen Discounter überlegen ihre Filialen einzustampfen und neue aufzubauen, wo über den Verkaufsflächen noch ein paar vermietete Stockwerke mit Wohnungen angesiedelt würden. All das würde dazu führen, dass die Angebotsseite in dieser Gleichung ausgeweitet würde. Das wiederum hätte zur Folge, dass die Preise wieder nach unten gehen würden. Wer weiß, wenn sich herausstellt, dass die vielen Objekte, die sich momentan im Bau befinden, nach ihrer Fertigstellung als "zu viel des Guten" herausstellen, dann könnten wieder schlagartig leer stehende Wohnungen das Problem sein. Auch das hätte sicher einen kleinen Kollaps bei den Preisen zur Folge. Ein Alptraum für Vermieter und Besitzer - doch so würde das Leben in der Stadt wieder für normal verdienende Menschen bezahlbarer. Die Frage ist nur, auf welcher Seite wir zu diesem Zeitpunkt sitzen ;-)
